État des lieux de sortie : les réparations à prévoir (et comment ne pas perdre votre garantie)

Chaque année, une grande partie des baux d'habitation de Suisse romande arrivent à échéance le 30 septembre. Résultat : entre la mi-août et la fin septembre, des milliers de locataires cherchent en même temps un peintre, un parqueteur ou un plombier pour remettre leur logement en état avant l'état des lieux de sortie. Et l'enjeu est concret : votre bailleur détient une garantie de loyer qui peut atteindre trois mois de loyer (art. 257e CO). Bien géré, l'état des lieux vous la restitue en entier. Mal préparé, il peut se transformer en facture de plusieurs milliers de francs — souvent surévaluée. Ce guide vous explique ce que vous devez réellement, ce que la loi vous protège de rendre, et comment ne pas y perdre votre garantie.

Le 30 septembre : le pire moment pour trouver un artisan

En Suisse romande, en l'absence de date contractuelle, le bail d'habitation se résilie pour les termes usuels : 31 mars, 30 juin et 30 septembre, avec un délai de congé de trois mois (art. 266c CO). Le 30 septembre est de loin le plus fréquent — c'est la grande vague de déménagements de la rentrée. Concrètement, cela veut dire que tous les locataires sortants se disputent les mêmes artisans sur les quatre à six semaines qui précèdent.

Le réflexe gagnant est simple : réservez vos artisans dès que vous connaissez votre date de départ, idéalement quatre à six semaines avant l'état des lieux. Un bon peintre ou un parqueteur est complet plusieurs semaines à l'avance en septembre ; attendre la dernière minute, c'est accepter les tarifs d'urgence ou, pire, laisser la régie faire réaliser les travaux à votre place — et vous les facturer sans que vous puissiez comparer les prix.

Ce que dit la loi : vous ne rendez pas un logement neuf

C'est le malentendu le plus coûteux. Le Code des obligations est clair : à la fin du bail, « le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat » (art. 267 al. 1 CO). Autrement dit, vous rendez un logement habité normalement, pas un logement remis à neuf. L'usure liée au simple écoulement du temps est déjà couverte par votre loyer.

Le bailleur a de son côté une obligation stricte, souvent oubliée. Selon l'art. 267a al. 1 CO : « Lors de la restitution, le bailleur doit vérifier l'état de la chose et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond. » S'il ne le fait pas, l'al. 2 est sans appel : le locataire « est déchargé de toute responsabilité », sauf pour les défauts cachés que des vérifications usuelles ne permettaient pas de découvrir.

En pratique, cela signifie deux choses. D'abord, les défauts que la régie veut vous imputer doivent être constatés le jour même de l'état des lieux et notés sur le procès-verbal — pas réclamés trois semaines plus tard. La jurisprudence retient un délai de l'ordre de deux à trois jours ouvrables pour un avis complémentaire, et exige que chaque défaut soit décrit précisément : une mention vague comme « cuisine à nettoyer » ne suffit pas. Ensuite, à ne pas confondre avec votre devoir, pendant le bail, d'aviser sans délai la régie de tout défaut (art. 257g CO) : là, c'est vous qui devez signaler à temps une fuite ou une infiltration, sous peine de répondre de l'aggravation.

Usure normale ou dégât imputable ?

Toute la négociation de l'état des lieux tient dans cette frontière. Le locataire ne paie jamais l'usure normale ; il ne répond que des dégâts excessifs ou des dommages qu'il a causés par sa faute ou sa négligence — et même là, jamais « à neuf ».

• Usure normale (à la charge du bailleur) : peinture défraîchie ou légèrement jaunie, petits trous de chevilles ou de clous en nombre raisonnable, moquette tassée dans les zones de passage, vitrification de parquet mate, joints de silicone noircis par le temps, traces de meubles.
• Dégât imputable (à votre charge, valeur résiduelle) : parquet profondément rayé ou brûlé, carrelage cassé, trou dans une porte, mur repeint dans une couleur soutenue non convenue, dégât des eaux dû à un débordement négligent, dizaines de gros trous, dégâts d'animaux.

Le tableau paritaire : la durée de vie limite ce que vous devez

Même quand un dégât vous est imputable, vous ne payez presque jamais le prix du neuf. La Fédération romande immobilière (FRI) et l'ASLOCA ont établi ensemble un tableau paritaire des amortissements qui fixe, à titre indicatif, la durée de vie moyenne de chaque installation. Le principe : une installation en fin de vie ne vaut plus rien, donc vous ne devez plus rien. Le calcul repose sur la valeur résiduelle :

Part à votre charge = (durée de vie restante ÷ durée de vie totale) × coût de remplacement.

Exemple concret : la peinture murale à dispersion a une durée de vie de 8 ans. Si vous devez faire repeindre après 5 ans d'occupation à cause de dégâts, il reste 3 ans de vie : vous ne payez que 3/8, soit 37,5 % du coût de remise en peinture, pas la totalité. Et si la peinture a plus de 8 ans, vous ne devez plus rien, même si les murs sont marqués. C'est l'argument le plus puissant à opposer à une facturation excessive.

Voici les durées de vie retenues par le tableau paritaire romand (édition FRI / ASLOCA) pour les éléments les plus souvent en jeu à la sortie :

Ces durées sont indicatives : le tableau paritaire n'a « aucune force contraignante » et s'applique à des installations de qualité ordinaire, en usure normale. En cas de litige, c'est l'usure réelle, les dispositions paritaires cantonales et, en dernier ressort, l'autorité de conciliation ou le juge qui tranchent. Pour la répartition détaillée entre menus travaux et entretien, voyez aussi notre article réparations locatives : qui paie quoi.

Checklist des réparations avant l'état des lieux

Voici les points que les régies examinent en priorité, et le bon réflexe pour chacun.

Trous de chevilles et retouches de peinture

Un locataire a le droit d'accrocher des tableaux : quelques trous de chevilles rebouchés relèvent de l'usage normal. En revanche, des dizaines de trous, des chevilles molly arrachées ou une couleur soutenue non convenue doivent être corrigés. Attention au piège du « je repeins moi-même » : un rebouchage bâclé ou une retouche à la mauvaise teinte se voit immédiatement et oblige la régie à faire toute la pièce — vous payez alors plus cher que si vous aviez confié le travail à un peintre, ou rien du tout si la peinture avait dépassé ses 8 ans. Rebouchez et poncez proprement les petits trous vous-même ; laissez la remise en peinture complète à un professionnel.

Joints de silicone noircis

Les joints de silicone de la cuisine et de la salle de bains noircissent avec le temps (durée de vie de 6 à 8 ans selon le tableau paritaire). Les refaire est un menu travail accessible : cutter, silicone sanitaire anti-moisissure et lisseur pour quelques dizaines de francs. Un joint propre change radicalement l'impression générale d'une pièce d'eau lors de l'inspection.

Pommeau, flexible et détartrage

Remplacer un pommeau ou un flexible de douche calcaire, détartrer la robinetterie, déboucher un siphon : ce sont des menus travaux à votre charge (art. 259 CO), simples et peu coûteux (pièces de l'ordre de CHF 20 à 60). En revanche, un mitigeur qui fuit à l'intérieur ou un chauffe-eau en panne relèvent du bailleur : ne les remplacez pas de votre poche.

Parquet rayé et vitre fêlée

Une vitrification mate après des années d'usage est normale ; des rayures profondes ou des brûlures sont imputables, mais plafonnées par la durée de vie de 10 ans de la vitrification (et jusqu'à 40 ans pour le support d'un parquet massif). Ne poncez surtout pas vous-même : confiez le diagnostic à un parqueteur. Une vitre fêlée par le locataire est à sa charge — un vitrier la remplace généralement bien plus vite et moins cher que la facture « au prix fort » d'une régie.

Faire soi-même ou appeler un artisan ?

La règle : ce qu'un locataire « moyennement habile » peut faire à faible coût vous revient (menus travaux) ; le reste bascule sur un professionnel — et, souvent, sur le bailleur. Quelques repères de coûts, à titre indicatif pour la Romandie (à confirmer par devis) :

• À faire soi-même : reboucher de petits trous, refaire un joint de silicone, remplacer pommeau / flexible, détartrer, changer une ampoule ou un fusible. Coût matériel : quelques francs à quelques dizaines de francs.
• Peintre : une remise en peinture professionnelle se facture couramment de l'ordre de CHF 25 à 40/m² pour une teinte claire standard, préparation comprise. La main-d'œuvre artisanale se situe généralement vers CHF 100 à 150/heure.
• Parqueteur : le ponçage-vitrification est un travail de spécialiste (déplacement de meubles, poussière, temps de séchage) ; demandez un devis plutôt que de risquer d'aggraver les dégâts.
• Plombier / vitrier / serrurier : pour une pièce sanitaire défectueuse, une vitre à remplacer ou un cylindre à changer, comparez toujours un devis d'artisan à la facture proposée par la régie — l'écart est fréquent.

Le déroulement de l'inspection avec la régie

L'état des lieux de sortie se fait en présence d'un représentant de la régie (ou du bailleur), pièce par pièce, avec un procès-verbal. Vos bons réflexes :

• Rendez le logement propre et vide, appareils dégivrés et détartrés : la propreté n'est pas de l'entretien, elle vous incombe.
• Prenez vos propres photos datées de chaque pièce le jour de la remise — c'est votre meilleure preuve en cas de contestation ultérieure.
• Faites noter chaque défaut discuté sur le procès-verbal, ainsi que l'âge des installations concernées.
• Ne signez pas « pour accord » ce que vous contestez. Signez « avec réserves » ou mentionnez votre désaccord par écrit. Une signature sans réserve peut valoir reconnaissance de dette.

Rappel : les défauts non relevés le jour de l'inspection (et non signalés dans les quelques jours qui suivent, art. 267a CO) ne peuvent en principe plus vous être facturés.

Contester une facturation abusive

Si la régie vous adresse une facture ou retient votre garantie sur des montants que vous jugez excessifs :

• Exigez le détail : postes, devis d'artisan, et surtout l'âge de chaque installation pour appliquer la valeur résiduelle du tableau paritaire.
• Rappelez la règle de l'usure normale et la décharge de responsabilité si aucun avis immédiat n'a été donné (art. 267a CO).
• Ne signez aucune reconnaissance de dette sous pression et contestez par écrit dans les meilleurs délais.
• Faites-vous conseiller. L'ASLOCA de votre canton assiste ses membres ; en cas de blocage, la garantie bancaire ne peut être libérée en faveur du bailleur sans votre accord, et la banque vous la restitue si le bailleur n'a pas fait valoir ses prétentions en justice dans l'année qui suit la fin du bail (art. 257e al. 3 CO).
• Saisissez l'autorité de conciliation en matière de baux à loyer de votre canton — la procédure est gratuite et souvent efficace.

Questions fréquentes

Dois-je repeindre l'appartement avant de partir ?

Pas systématiquement. Si la peinture a plus de 8 ans (durée de vie du tableau paritaire), vous ne devez rien, même défraîchie. Si elle est plus récente et que vous l'avez abîmée ou peinte d'une couleur non convenue, vous devez la valeur résiduelle, pas une remise à neuf complète. Repeindre soi-même n'est utile que si le résultat est irréprochable — sinon la régie refera toute la pièce à vos frais.

La régie peut-elle me facturer un logement « à neuf » ?

Non. Vous restituez le logement « dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat » (art. 267 CO). L'usure normale est couverte par votre loyer, et toute réparation imputable est plafonnée par la valeur résiduelle selon l'âge de l'installation.

Quand récupère-t-on sa garantie de loyer ?

La garantie (plafonnée à trois mois de loyer pour une habitation, art. 257e CO) est bloquée sur un compte à votre nom. Si le bailleur n'a élevé aucune prétention en justice dans l'année suivant la fin du bail, la banque vous la restitue à votre seule demande, sans signature du bailleur (art. 257e al. 3 CO).

Combien de temps avant le 30 septembre dois-je réserver un artisan ?

Idéalement quatre à six semaines avant l'état des lieux. La demande explose en septembre en Romandie, et les meilleurs peintres, parqueteurs et plombiers affichent complet plusieurs semaines à l'avance. Réserver tôt, c'est éviter les tarifs d'urgence et garder la main sur la comparaison des devis.

Que faire si je ne suis pas d'accord lors de l'inspection ?

Faites inscrire votre désaccord sur le procès-verbal, signez « avec réserves », prenez des photos datées, puis contactez l'ASLOCA ou l'autorité de conciliation de votre canton. Ne réglez jamais une facture contestée avant d'avoir vérifié l'application de la valeur résiduelle.

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Cet article donne des repères généraux et ne constitue pas un conseil juridique. Le droit du bail est fédéral (CO), mais ses usages d'application et les tableaux paritaires varient selon les cantons — en cas de litige, faites vérifier votre situation par l'ASLOCA, une chambre immobilière ou l'autorité de conciliation compétente.